Menakar Masa Depan Investasi Properti

Warta Ekonomi, Jakarta -

WE Online, Jakarta- Berinvestasi di sektor properti menjanjikan keuntungan, paling tidak 2 keuntungan. Pertama dari capital gain dan pendapatan sewa. Namun, ada beberapa hal yang perlu ditimbang untuk menjatuhkan pilihan properti.

Bisnis properti masih menjadi bisnis yang menjanjikan dan tak henti-hentinya diburu oleh para pencari peruntungan di sektor ini maupun konsumen akhir. Dari sisi investasi, profil risiko berinvestasi di sektor ini relatif kecil. Namun perolehan keuntungan sangat menjanjikan.

Di sejumlah negara maju seperti Amerika Serikat (AS) dan Inggris, properti merupakan urutan ketiga investasi yang paling diminati setelah minyak dan komoditas, dimana persentasenya mencapai di atas 2% lebih tinggi dibandingkan investasi saham  yang hanya berkisar 1,4%, demikian data yang dilansir sebuah riset dari Barclays Capital Equity Gilt Study 2006 seperti yang dikutip Perencana Keuangan, Aidil Akbar Madjid akhir Juni lalu.

Bagaimana di Indonesia? Sinar Mas Land sebagai salah satu pemain besar di sektor properti menunjukkan ekspansinya. Sinar Mas Land sudah menyiapkan lahan seluas 4 ribu hektar untuk menggarap bisnis tersebut. Indikasi ini kiranya dapat menjadi petunjuk bahwa sektor properti memang masih menjadi bagian dari sektor yang terus memberikan keuntungan.

Selain itu, indikator demografis juga menunjukkan potensi dari sektor ini. Oleh karena itu, Aidil menandaskan bahwa investasi properti sangat menarik, apalagi kelas menengah di Indonesia terus mengalami peningkatan dan sektor properti menjadi salah satu incaran kelompok masyarakat ini.

Indikator lainnya adalah lahan. Lahan menjadi salah satu faktor yang menentukan perkembangan properti. Indonesia memiliki karakter yang berbeda dengan negara lain. Secara geografis Indonesia memiliki luas lautan (perairan) yang lebih besar, dimana luas daratan lebih kecil. “Kalau di Amerika daratan lebih luas dari lautan sehingga ketersediaan lahan tidak menjadi problem. Ini berbeda dengan di Indonesia dimana luas lautan lebih lebar daripada daratan, sehingga berdampak terhadap mahalnya harga lahan,” ungkap Aidil yang mengaku sudah menekuni bisnis properti beberapa tahun terakhir ini.

Hal ini juga terbukti dengan harga lahan di Jakarta. Kenaikan harga properti, terutama di Jakarta, selain karena lahan yang terbatas juga ditopang kebutuhan akan properti masih sangat tinggi. Akibatnya tidak hanya berdampak tunggal, tapi juga memberikan dampak ganda ke daerah-daerah lain, terutama kawasan di sekitar Jakarta yang turut terdongkrak harga.

Aidil mengungkapkan bahwa bisnis properti di Indonesia merupakan investasi yang menggiurkan apalagi mengingat tingkat risiko yang relatif tidak terlalu besar. Tak hanya itu, harga investasi properti cepat naik, terutama di kota-kota besar seperti Jakarta. “Kita beli tahun ini Rp1 juta per meter, beberapa bulan berikutnya harga pasti sudah naik,” tutur Aidil. Selain itu, bisnis properti merupakan investasi yang selalu banyak customer-nya, mulai dari bentuk kontrakan, residensial maupun apartemen. “Pangsa pasarnya besar karena angka pertumbuhan penduduk naik sementara ketersediaan lahan menyempit sehingga harga dipastikan selalu naik ini tidak akan kita temukan di sektor lain,” kata Aidil.

Dari sisi bisnis Aidil mengatakan ada dua potensi pemasukan yang didapat dari properti, yaitu dari capital gain dan pendapatan sewa (rental income). Oleh karena itu, dalam kacamatanya,  berinvestasi properti akan menarik dibandingkan dengan investasi pada sektor saham. “Selain itu, kenaikkan harga properti sangat tinggi bisa mencapai seratus persen. Jadi kalau inflasi semakin tinggi maka harga properti ikut terdongkrak naik,” kata dia.

Infrastruktur Tentukan Nilai Properti

Sektor properti memang tidak selamanya menanjak. Ada kalanya, sektor ini pernah mengalami pukulan. Dikala itu pula pengembang maupun investor harus mencicipi pahitnya bergelut dengan properti.

Managing DirectorCorporate Strategy and Services Sinar Mas Land, Ishak Chandra mencontohkan ketika krisis tahun 1998, dimana bisnis properti pernah lesu dan cenderung merugi. Ketika itu, harga rumah bisa terjun bebas dan ini pernah dialami di beberapa negara maju seperti Singapura, Amerika dan negara maju lainnya.

Meski demikian, Ishak meyakini bahwa berinvestasi properti merupakan pilihan yang terbaik karena keuntungannya besar dengan tingkat risiko kecil. "Setiap bisnis pasti ada risiko, tapi dibandingkan dengan investasi sektor lain, bisnis properti lebih prospek karena tingkat risiko yang kecil,” kata Ishak. Property is one asset class that does both, rising in value and generating income, demikan kata Ishak.

Dari tiga kebutuhan dasar manusia (pangan, sandang dan papan) maka papan (properti) adalah kebutuhan yang memiliki nilai investasi. Menurut Ishak, ada beberapa jenis properti yang bernilai investasi diantaranya residensial, komersial dan industrial, ritel, rural land, dan ada pula yang mengikutsertakan timesharing. Namun apapun jenisnya, ada tren kalau konsumen saat ini tidak terlalu memerhatikan lokasi melainkan sejauh mana properti tersebut terjangkau oleh akses infrastruktur yang baik.

Infrastruktur yang tersedia memang menjadi kunci nilai properti akan semakin melambung. Oleh karena itu, model-model kota mandiri maupun kawasan terintegrasi menjadi inovasi yang dilakukan oleh para pengembang properti. Oleh karena itu, akhirnya lokasi tidak selamanya akan menjadi pertimbangan oleh para konsumen maupun investor yang mengadu peruntungan di sektor ini.

Risiko lainnya yang mesti diingat oleh para investor adalah perkembangan harga lahan setempat dan profil pengembangannya. Ini penting diketahui oleh calon investor. Kenaikan harga properti rata-rata mencapai 15% per tahun, bahkan ada yang mencapai lebih besar dari itu jika wilayah pembangunan tersebut ditunjang dengan pertumbuhan infrastruktur yang memadai. 

Masalah infrastruktur memang tak bisa diabaikan. Faktor inilah yang menjadi alasan utama para pembeli properti, khususnya masyarakat perkotaan dengan tingkat mobilitas yang tinggi menentukan pilihan properti. Ishak mencontohkan ada beberapa titik tanah di Jakarta yang harganya lebih murah dibandingkan di BSD Tangerang Selatan, Banten. Ini tak lain masalah infrastruktur yang menjadikan suatu perumahan mahal atau murah. Sementara Aidil membandingkan infrastruktur di negara maju dengan Indonesia, dimana peran infrastruktur cukup berpengaruh terhadap bisnis properti. “Semestinya sebelum kawasan dibangun pemerintah juga terlibat untuk membuat akses infrastruktur sehingga memudahkan masyarakat,” kata Aidil.

Berinvestasi di properti memang bukanlah kategori investasi yang likuid. Namun, sebagaimana yang telah diterangkan sebelumnya, paling tidak ada 2 keuntungan, dari perolehan sewa dan kenaikan harga. Ini pula yang mendorong Aidil dan Ishak memilih properti sebagai pilihan. Aidil tidak hanya sekadar perencana keuangan/investasi ansih. Ia juga bagian dari pelaku aktif investasi di sektor ini. Sekitar 80% portofolio asetnya berbentuk properti.  Begitu pula Ishak yang juga menjabat sebagai pentolan di sektor properti. Ia mengklaim sebagai ekstrimis properti. Pasalnya, sekitar 90% portofolio aset yang dimilikinya berupa properti.

Penulis: Karnoto

Sumber: Majalah Warta Ekonomi Nomor 13 Tahun 2014